Jak urządzić (nowe) mieszkanie na wynajem? Jak przygotować (już posiadane) mieszkanie pod wynajem? Jakie mieszkania na wynajem są preferowane przez najemców, a jakie przynoszą największe stopy zwrotu? Na co zwrócić uwagę? Jakie materiały wykończeniowe wybrać? Przeczytaj poniższy poradnik.
Maksimum funkcjonalności, minimum powierzchni
W mieszkaniu na wynajem kluczowe znaczenie ma optymalny rozkład, czyli taki który wydobędzie z mieszkania maksimum funkcjonalności przy stosunkowo niedużej powierzchni. To może być 30-metrowe mieszkanie kupione jako kawalerka, w której wydzielimy małą, ale osobną sypialnię. To może być mieszkanie z osobną kuchnią, z której zrobimy dodatkowy pokój, a aneks kuchenny urządzimy w salonie. Jako architekt mogę pomóc już na etapie wyboru mieszkania pod wynajem – np. z oferty dewelopera konkretnej inwestycji lub z rynku wtórnego w wybranej lokalizacji. Pamiętaj, że kupując, płacisz za metry kwadratowe, a wynajmując, prezentujesz ofertę z daną ilością pokoi, estetyką i funkcjonalnością. Przy odpowiednio zaaranżowanej przestrzeni powierzchnia będzie mieć tu drugorzędne znaczenie.
Docelowy najemca
Załóżmy jednak, że masz już mieszkanie i zastanawiasz się, jak je wykończyć i wyposażyć. Jaki styl będzie odpowiedni? Jakie materiały wykończeniowe wybrać? To zależy, kim będzie nasza grupa docelowa. Wyobraź sobie swojego idealnego najemcę – czy jest to kobieta czy mężczyzna, para, grupa studentów? Co robi w wolnym czasie? Jak dużo czasu spędza w kuchni?
Z mojego doświadczenia wynika, że dla większości inwestorów na rynku nieruchomości najbardziej pożądaną grupą docelową są młodzi pracownicy korporacji – single lub pary już po studiach, ale jeszcze bez dzieci. Taki najemca jest (przynajmniej statystycznie) wypłacalny, dba o porządek, sporo czasu spędza poza mieszkaniem, a jeśli w nim przebywa to często przy komputerze. Doceni wydzieloną sypialnię, wygodne miejsce do pracy z kilkoma gniazdkami (w tym internetowym), łóżko do spania niezależne od sofy wypoczynkowej i dużą ilość przestrzeni do przechowywania – nie tylko w przedpokoju i sypialni, ale też np. w łazience.
Uniwersalne, ale wyróżniające się
Projektując mieszkanie pod wynajem, zwracam uwagę na połączenie uniwersalności z elementami wyróżniającymi dane wnętrze. Przemyślane rozwiązania oświetleniowe czy też efektowne lub nietypowe płytki płynnie przechodzące z przedpokoju do aneksu kuchennego i zakończone równo z bokiem wyspy będą elementami, jakie sprawią, że mieszkanie od razu sprawi wrażenie starannie zaprojektowanego i będzie wyróżniać się na portalu ogłoszeniowym. Osobiście lubię stosować przeszklone ścianki loftowe by wyodrębnić strefę sypialnianą lub domowe biuro, wyraziste sofy i krzesła oraz fragmenty ścian w innym kolorze, by wizualnie wydzielić strefy funkcjonalne (np. przestrzeń do pracy, jadalnię).
Gdy nieruchomość znajduje się na nowym osiedlu w dobrej lokalizacji, a potencjalny najemca jest bardziej zamożny (np. osoba z zagranicy, której firma płaci za wynajem mieszkania podczas kontraktu w Polsce) śmiało można zastosować materiały wykończeniowe z wyższej półki. Elementy takie jak blat kuchenny ze spieku kwarcowego lub konglomeratu, parkiet w jodełkę francuską czy drzwi z ukrytą ościeżnicą z pewnością zostaną docenione i sprawią, że w oczach potencjalnego Klienta nieruchomość z mieszkania stanie się apartamentem. Co do zasady też atrakcyjnie urządzone nieruchomości częściej przyciągają bezproblemowych najemców – czyli takich, którzy dbają jak o swoje i płacą na czas.
Osobiście lubię, gdy lokum na wynajem jest spójne stylistycznie, co można osiągnąć przez ograniczenie palety barw do kilku kolorów, zastosowanie dodatków w jednym kolorze przewodnim we wszystkich pomieszczeniach czy też poprzez powtórzenie detali (np. tych samych uchwytów w kuchni i wszystkich szafach).
Baza na lata
Najważniejsze o czym należy pamiętać urządzając mieszkanie na wynajem to fakt, że „baza” (ściany, podłogi, zabudowa kuchni itp.) musi być dobrej jakości. To są elementy, które trudno potem wymienić i na które potencjalny najemca zwraca największą uwagę. Neutralna kolorystyka jest tu jak najbardziej wskazana. W projektach mieszkań na wynajem często stawiam na jasną, winylową podłogę w odcieniu dębu bielonego oraz białe ściany (które łatwo odmalować przy zmianie najemców) – z jednym, dwoma akcentami w wyrazistym kolorze wydzielającymi funkcjonalnie przestrzeń.
Przy urządzaniu mieszkania na wynajem długoterminowy warto pamiętać, że najemca będzie tam mieszkał prawdopodobnie kilka lat. Potrzebne mu są pojemne szafy na ubrania, książki i sprzęt sportowy, szafki na przechowywanie sprzętów w kuchni. Często spotykane w niedużych mieszkaniach na wynajem pojedyncze otwarte półki nad blatem, zamiast zamykanych szafek wiszących, w mojej opinii są rozwiązaniem ładnym (szczególnie jeśli płytki pociągnie się aż do sufitu i doda okap – tubę), lecz niepraktycznym. Warto zastanowić się, czy na pewno zastosował(a)byś to rozwiązanie u siebie?
Kuchnia i łazienka w mieszkaniu na wynajem
W mieszkaniu inwestycyjnym wg mnie nie warto oszczędzać na wyposażeniu kuchni i łazienki. Jeśli tylko powierzchnia kuchni czy aneksu kuchennego na to pozwala, należy go wyposażyć w pełnowymiarową lodówkę z zamrażarką, piekarnik, mikrofalę, płytę grzewczą (dla singla może być 2-palnikowa). Najemca z pewnością doceni duży, wygodny blat roboczy. Zmywarka to dziś konieczność, nawet dla większości studentów.
Zazwyczaj rekomenduję moim Klientom skorzystanie z usług stolarza i zrobienie mebli kuchennych na wymiar tak, aby jak najlepiej wykorzystać dostępną przestrzeń – kuchnię w kształcie L czy U trudniej wyposażyć gotowymi szafkami z sieciowych sklepów, wymaga ona też zastosowania drogich systemów narożnych typu magic corner czy le mans. Warto mieć na uwadze, że monterzy gotowych mebli modułowych niechętnie podejmują się ich przerabiania, docinania itp. Jeśli jednak układ mieszkania na to pozwala i robimy aneks kuchenny w salonie, polecam zastosować kuchnię jednorzędową, np. na tylnej czy bocznej ścianie strefy dziennej. Śmiało można w takim wypadku kupić meble modułowe.
W łazience preferowany jest prysznic zamiast wanny, chętnie z odpływem liniowym. Na popularności zyskują pralkosuszarki. W mieszkaniu na wynajem proponuję rezygnację z baterii podtynkowych na rzecz klasycznych, stawianych na umywalce, ponieważ oprócz niższych kosztów w razie awarii dużo łatwiej jest taką baterię wymienić i nie ma konieczności rozkuwania płytek. Natomiast niezależnie od rodzaju, armaturę i stelaż WC rekomenduję zawsze od sprawdzonych producentów.
Mieszkanie łatwe do sprzątania
I ostatnie, ale z pewnością nie najmniej ważne – przy urządzaniu mieszkania pod wynajem istotna jest łatwość jego utrzymania w czystości. Polecam unikać białych fug i postawić na duże, matowe, niejednolite płytki. Na podłogę dobrze sprawdzają się odporne na wodę i wytrzymałe panele winylowe, które można zastosować też w przedpokoju czy w aneksie kuchennym – małe mieszkanie sprawi wrażenie bardziej przestrzennego, gdy posadzka będzie jednolita. Proponuję rezygnację z poziomych elementów, na których osadza się kurz, takich jak żaluzje, lamele, otwarte półki. Lepiej postawić na zamykane szafy od podłogi do sufitu. Przy wyborze mebli wolnostojących warto zwrócić uwagę na to, czy pod sofami, fotelem, łóżkiem, stolikiem nocnym, kawowym i pod konsolą swobodnie może przejechać robot sprzątający. Poza tym – chcąc ułatwić utrzymanie mieszkania w czystości warto wybrać sofę ze zdejmowaną tapicerką lub z tapicerką z tkaniny łatwozmywalnej.
Joanna Lemka-Wójcik
Architekt z wykształcenia i z zamiłowania, pasjonatka rynku nieruchomości, absolwentka Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej oraz Podyplomowych Studiów z Zarządzania Projektami na SGH.
Fot. Ula Mróz
Jestem założycielką jlw studio. Swoje doświadczenie zdobywałam pracując w warszawskich biurach projektowych, a także u deweloperów (Skanska Property Poland) i inwestorów instytucjonalnych (Uniwersytet Warszawski). Wydobywanie potencjału z nieruchomości to moja misja. Potrafię dostrzec potencjał w każdym wnętrzu. Uwielbiam ultra funkcjonalne i ponadczasowe rozwiązania. Dobrze czuję się projektując w stylistyce skandynawskiej, modern vintage i stylu loftowym. Zawsze szczegółowo rozpoznaję potrzeby Inwestora, aby stworzyć wnętrze dopasowane do indywidualnych preferencji estetycznych, stylu życia i budżetu. Prywatnie jestem żoną, mamą Maksymiliana i Ignacego, pasjonatką jazdy na rowerze, fotografii i dobrej kawy.
Strona www: https://jlwstudio.pl/
Instagram: https://www.instagram.com/jlw_studio/
